房屋租赁合同的基本条款8-10
   (八)变更和解除合同的条件
   租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。在符合法定条件和程序的情况下，允许合同的变更与终止。
   变更或者解除租赁合同，使一方当事人遭受损失时，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
   1．房屋租赁合同的变更   
   根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。
   (1)因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。
   (2)因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。
   (3)因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。
   (4)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。
   (5)由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
   2．租赁合同的终止
    合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。
   (1)自然终止
   租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。
   (2)人为终止
   人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，合同法规中有明确的规定。
   对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；承租人利用承租的房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。
   对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。
   (九)租赁双方的权利与义务
   1．出租人的权利与义务
   出租人的权利，包括以下几个方面：
   (1)有按期收取租金的权利。
   (2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。
   (3)有依法收回出租房屋的权利。
   出租人拥有如下义务：
   (1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
   (2)有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权。在正常使用范围和期限内，出租人不得干预、擅自毁约。
   (3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。
 如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。
   (4)有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。
   2．承租人的权利与义务  
   承租人的权利，包括以下几个方面：
   (1)有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。
   (2)有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。
   (3)出租房屋出售时，有优先购买权。
   (4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。
   (5)经出租人同意有转租获利的权利。
   承租人的义务，包括以下几个方面：
   (1)有按期交纳租金的义务。
   (2)有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。
   (3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务。
   (4)有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。
   (十)当事人约定的其他条款
   租赁合同中，当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况商定一些双方同意的条款，例如：
   1．税收与保险费的分担
   当今各国，越来越多的租约中包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租人除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。
   很显然这种税收分担条款对出租人的投资是极有价值的保护。保险费的分担也是类似的情况。
   2．改建的规定
   通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：(1)承租户的改建必须经出租人书面同意。(2)必须明确改建后新增部分的归属。(3)必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用是由承租人承担，但有时出租人对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。在这方面出租人或物业管理者要尽可能将改建认定为满足承租人本身额外的需要，从而可避免承担相应的费用。(4)用于生意的固置物的处理。一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况。条款的用词在允行承租人移走生意固定物时是很关键的。一些租约规定物业必须恢复到“租户搬进来时的状况”。而另一些却要求恢复到“这个租约开始的情况”。这些词语上的微小差别可能会对出租人有很大的影响。如在经过几个续约期的长期租户的情况，承租户在第一个租约期安置了固定物，然后在第三个租约期内移走了。如按恢复到“这个租约开始的状况”，承租户被要求修复的仅是第三个租期内所作的改动，而第一、二个租期内作的改动就可以不包括在内。此时出租人(业主)就须自己承担这些修复费用。
   3．保证金
   一般租约要列出保证金的数量和种类，什么条件下应进行补充，保证金的使用方法，以及保证金利息的归属。有关保证金，各地规定不同，物业管理者应注意当地有关保证金的规定。

 
客户关系管理理论简介
   第四节  租户关系管理
   租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户、谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，从而建立起租户对本物业的忠实度也是至关重要的。这实际上就是客户关系管理(CRM)在经营性物业租赁管理中的实际应用。
    一、客户关系管理理论简介
   (一)客户关系管理的含义
   客户关系管理(CustomerRelationshipManagement，CRM)，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。CRM指的是企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的。CRM是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销、销售与服务流程。
   CRM的概念由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以“客户价值”为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。CRM能够最大程度地改善、提高整个客户关系生命周期中的绩效，CRM整合了客户、公司、员工等资源，对资源进行有效的结构化分配和重组，便于在整个客户关系生命周期内及时了解、使用有关资源和知识；简化并优化各项业务流程，使得公司和员工在销售(租赁)、服务和市场营销活动中，能够把注意力集中到改善客户关系、提升绩效的重要方面与核心业务上，提高了员工对客户的快速反应和反馈能力；也为客户带来了便利，客户能够根据需求迅速获得个性化的产品、方案和服务。
   CRM是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。企业经营以追求可持续的最大赢利为最终目的，进行好客户关系管理是达到上述目的的手段，因此CRM应用立足企业利益，同时方便了客户，提高了客户满意度。
   (二)CRM出现的原因和必然性
   20世纪后半叶，“以产品为中心”的市场营销策略主导着企业的销售与服务运作，企业以自身为出发点来面对外部的市场环境，围绕着Product(产品)、Price(价格)、Place(渠道)、Promotion(促销)—— “4P”进行营销管理。在物质不够丰富以及企业生产能力不足的年代，企业“以产品为中心”进行销售与服务运作十分奏效，那时客户／消费者在意的是如何能够买到产品、购买的是否为真品以及产品质量如何。
   随着工业化大生产和后工业化时代的到来，产品质量不断提高，开始出现企业生产过剩、产品同质竞争的市场局面。各类优质产品琳琅满目，市场主导权从卖方转移到买方；另一方面，企业在与其他厂商的竞争中难以扩大销售业绩和市场份额，甚至因销路不畅而出现产品大量积压。这迫使企业开始把关注中心从产品转向客户／消费者以及客户／消费者差别化上。
   实际上，从20世纪90年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移，开始强调并实践Customer(客户)、Cost(成本)、Channel(渠道)、Convenience(方便性)—— “4C”。“4C”最初关注的是把市场营销概念引入企业的服务组织，对客户／消费者进行高效、便捷、低成本的服务，“4C”提供了一种“以客户为中心”的理念和初步方法，但在实际企业管理中还有许多细致问题亟待回答。例如“以客户为中心b：和“企业追求利润最大化”，究竟孰重孰轻，哪个是手段，哪个是目的?如何识别客户的差别?哪部分客户是最具价值的，哪部分是最具成长性的，哪部分是利润低于边际成本的?如何定量分析各种商务数据?怎样能够最优地整合客户、公司、员工等资源，降低整体运营成本，同时提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力?面对客户的流失，如何保住老客户、潜在客户和业务资源?如何有效地开发新客户和新业务?怎样提高客户忠诚度?  
   针对这些问题，一种崭新的、称之为CRM的企业管理理论和基于盯的技术开始出现和发展。20世纪90年代中、后期，“以客户为中心”的市场营销理论经过不断演绎，孕育出一整套相关的企业管理理论和实践方法，CRM正是在此过程中应运而生并走向成熟。
   (三)CRM对企业的作用
   CRM这一创造性和领先性的管理理念和手段在新时期推动了企业销售与服务组织的日常运作，为市场营销策划提供了定量的、客观的依据。   
   1．CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程
   在CRM系统中，存在着客户、企业、员工等各种资源。CRM一方面对资源分门别类存放，另一方面可以对资源进行调配和重组。CRM可以根据需要围绕某个方面去整合资源，并允许同时从其他多个角度探寻资源的相关属性。CRM可以优化业务流程，针对不同的客户、不同员工和不同的业务类型，设计不同的业务流程。不同企业之间或同一企业不同人之间，业务流程可能不一样；即便在同一个员工身上也会发生多种业务流程。
   2．CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
   CRM对客户的快速响应体现在“一对一”销售和服务的及时性上。简单地说，一定要让客户在产生购买欲望或者服务请求最迫切的第一时间，能够迅速找到一名最合适的员工来准确处理、负责业务。知识再丰富的员工也存在知识盲区和经验不足问题。能否让知识和经验并未达到完美状态的员工也可以高效、准确地对客户提供报价；解决方案等反馈，其意义就显得十分突出。CRM为员工提供了多种解决方法来面对这个问题。CRM还能够有效地提高了企业、员工对客户的应变能力。
   3．CRM能够提高企业销售收入   
   区别于其他以产品为中心应用于企业后端组织的管理理念，CRM主要应用于企业前端组织(例如销售／租赁组织、服务组织、市场营销组织)。CRM的本质是客户价值差别化管理，识别客户价值的差别化和需求差别化，使管理者能够目标明确、采用最合适的方法对最具价值的客户和最具成长性的客户不断创收，开发一般客户和潜在客户，对低于边际成本的客户找到问题所在和原因。
   4．CRM能够改善企业服务、提高客户满意度
   服务管理是CRM的核心业务组成部分。CRM强调服务是个性化的，是提高客户对企业满意度的重要方式。在CRM中，服务管理是企业整体营销中的一个重要环节。CRM把营销思想不仅引入到企业的销售组织，还引入到企业的服务组织，并强调内外兼修的营销思想，同时减少了部门壁垒所带来的内耗，从而改善企业的服务能力和质量。在CRM中，负责销售的员工在与客户的接触中，可以及时把客户的服务请求和感受传达给客户服务中心，及时响应、解决问题并提高客户满意度。
   (四)CRM的本质
   目前CRM已成为风行全球的管理理念，但实际上不少人还只是从IT的角度来理解它，认为CRM是一种企业管理软件，这实际上是对它的误解。
   1．CRM是一种管理理念而非管理软件  
   实际的CRM分为三个层次：
   (1)管理思想层：其实质是在关系营销、业务流程重组等基础上进一步发展而成的以客户为中心的管理思想；
   (2)软件产品层：综合应用了数据库技术、Internet技术、图形用户界面、网络通信等信息产业成果，以CRM管理思想为核心的软件产品；
   (3)管理系统层：整合了管理思想、业务流程、人和信息技术于一体的管理系统。  
   这三个层次是层层递进的。其中，CRM管理思想是CRM概念的核心；CRM软件是结合了先进的CRM管理思想以及先进业务模式，为CRM管理思想的实现构筑了现实的信息平台。
   2．CRM是营销管理的创新
    CRM是一种倡导企业以客户为中心的营销管理思想和方法，在应用时通过网络技术来实施。其主要创新体现在三个方面：一是CRM充分体现了新的营销理论中以客户为导向的核心理念；二是CRM实现了营销管理重点的创新，将营销管理的外部资源利用与内部价值创新充分整合，并为客户提供差异化的服务，使客户价值最大化；三是CRM运用先进的信息技术、网络技术进行营销，使IT技术成为企业经营、发展、创新的根本性和决定性力量。

 
租赁管理中的租户关系管理
   二、租赁管理中的租户关系管理
   (一)租赁管理中实施CRM是市场化的要求
   在分析CRM于租赁管理中的应用之前，需要首先明确租赁管理所面向的客户对象和业务特征。租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。
   租赁管理中以客户关系管理为工作中心是有必要的。仅靠在吸引租户人住和租约谈判中与租户进行短时期的接触是不够的，需要在租户的整个租赁期中与租户进行全方位的沟通，随时响应租户的要求，提高租户的满意度。随着社会的进步和物业经营管理水平的提高，租户中也有越来越多的人开始强调和追求高质量的个性化服务和高品质的办公、居住和购物环境，物业经营管理市场的竞争局面也日益呈现，物业经营管理公司需要主动变革以提高租户的满意度、员工生产率并合理扩大盈利。物业经营管理公司引入并实施CRM顺应了时代发展和市场化的要求。
   (二)在租赁管理中实施CRM涉及到的工作
   在租赁管理中实施CRM主要涉及以下一些方面的工作：
   1．建立详细的租户档案
   物业经营管理企业应准确建立租户档案，包括租户姓名或单位名称、该单位的具体隋况、所租用空间的编号、租用面积、装修隋况、租约条款、租赁开始日期、使用的公用部位、公用物业／场地、公用设施等资料，还可包括一些特制的反映租户对物业需求的信息。租户档案需实现实时更新，以反映租户更替、租约变化等情况。该租户档案是物业经营管理企业实施CRM的基础，也是CRM系统的基础。   
   2．租赁期内的服务
   在租赁期开始后，应将租户针对物业的个性化服务请求及时传达给在CRM系统的客户服务中心，客户服务中心应及时记录，包括问题描述、问题范围与程度、状态、处理优先级等。在CRM系统内设立知识库，便于服务人员对疑难问题查找解决方案，同时客户服务中心应及时指派或调度工作任务，任务完成后服务人员需记录对客户资产的维护与处理情况并反馈给客户服务中心。客户服务中心还应从租户那里获得对服务的感受，对服务中的问题进行及时改进，提高租户的满意度。
   3．租金缴交的管理
   按租约规定收取租金是租赁管理中的一项重要工作。租金收取的情况应实时反映在CRM系统中，包括客户是否按时交纳租金、哪些客户未履行义务、拖欠租金的情况；客户是否按时交纳代收代缴费用，哪些客户未履行义务，拖欠情况如何。物业经营管理企业中负责收缴租金的人员应按照CRM系统中的信息，执行租金催缴工作，同时将催缴结果及时反馈至系统中。对于由于资金周转存在暂时困难而无法按时缴纳租金的租户，收缴租金人员可在CRM系统中获取该租户情况，如果该租户缴纳租金的历史记录良好，一般可以给予一定的宽限期。
   4．数据统计与分析
   CRM系统拥有大量客户关系管理的有价值的信息，物业经营管理企业应定期对这些信息进行统计分析，为企业设计和优化业务流程，识别不同租户的价值差别化和需求差别化，从而针对不同租户采取不同的服务方式提供信息支持。统计分析可以包含的内容有：
   (1)统计租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型，不同服务项目被要求的频率，各种服务项目的解决方案，租户对服务的满意程度。分析不同租户的需求差异，如何提高租户的满意度。
   (2)统计各租户租金缴交历史情况，是否按时缴交，拖欠期的长短。分析各种类型租户的资信状况，为未来选择租户提供依据。
   5．个性化服务
   通过数据统计与分析可以得到租户差异性需求的信息，即哪种服务能够给某类租户带来最大化的效用。根据这些信息，物业经营管理企业可以为租户提供差异性服务，提高服务的价值；同时在再次吸引租户和与租户签订租约时，根据不同的租户类型设置最具有吸引力的条款，使租约的价值最大化。
   复习思考题
   1．租赁管理的内容和对象分别是什么?
   2．租赁管理的主要内容有哪些?
   3．在制定租赁方案和策略时，需要关注哪些方面?
    4．确定和调整租金的方法有哪些?
   5．租赁合同的基本法律特征有哪些?
   6．租赁合同包括哪些基本条款?
   7．如何进行租户选择?
   8．什么叫CRM?叹M对企业有哪些作用?
   9．为什么要在物业经营管理中实施引入CRM?CRM在其中如何实施?